/ 翻新项目失败的真正原因
糟糕的翻新不是工匠的问题,
而是管理的问题。
预算超支
由于事先没有人检查,隐藏成本就会出现。施工中途发现的问题比开工前发现的成本高3倍。
工期延误
因为工人未确认、材料未提前订购、没有人规划可能出现的问题,项目才会超期。被动式管理总是浪费时间。
质量失控
质量不是因为工人不熟练而丧失的——而是因为没有人阶段性地检查工作,偷工减料未被发现。
日本之家正是为解决这三个问题而创立的。
/ 第一支柱:品质
品质不是假设的,
而是每次都要检查的。
日本之家使用全面的阶段性质量管理系统——历经20年住宅建筑和翻新项目开发而来。
我们委托的每位分包商在开工前都会接受我们质量基准的交底。我们在每个阶段进行正式检查。没有我们的签批,任何工序都不得进入下一阶段。
这不是口号,而是拥有200多个独立检查项目的文档化系统,涵盖您项目的每个方面。
显示33项中的8项
23份检查表。200多项。
应用于每个项目。
/ 第二支柱:速度
P1 — 调研与现场勘查
CCTV勘查 · 现场条件 · 地下管线确认 · 岩土报告审查
P2 — 概念设计与规划
浴室CHL(33项)· 厨房CHL(27项)· 所有分包商已确认 · 材料交货期检查
P3 — 深化设计
结构设计完成 · 全部图纸审查 · 政府审批要求核实
P4 — 施工准备
所有工种已交底 · 进度表锁定 · 阶段检查计划制定 · 零意外目标
每个潜在的延误都在开工前被识别和解决——而不是在已经耗费时间和金钱时才发现。
按时完工。
不靠运气,
靠准备。
大多数项目延误有同样的根本原因:本可以提前发现的事情没有被发现。需要6周交货期的材料、无法接单的工匠、改变了范围的政府要求。
日本之家使用主项目时间表追踪每个阶段、每位顾问、每项材料和每个审批。在任何现场工作开始之前,我们已经识别并解决了导致大多数项目失败的问题。
结果:项目在我们承诺的时间内完成。
/ 第三支柱:预算
我们报的数字,
就是您支付的数字。
预算超支不是来自不诚实的建筑商——而是来自报价前没有仔细检查的建筑商。
日本之家在任何项目开价前进行彻底的项目前评估,识别隐藏风险、范围不确定性和潜在追加费用。
我们历经20年开发的检查表系统专门包含了揭示其他建筑商遗漏成本的项目:地下管线冲突、石棉风险、现有防水失效、结构状况和政府要求缺口。
只有当我们掌握完整情况后,才提供固定价格报价。一旦提供——就不会改变。
地下管线检查
雨水和污水管道的CCTV检查。地下管线核查。防止施工中途的高成本冲突。
石棉风险识别
澳大利亚老旧物业存在石棉风险。我们在报价前检查——而非拆除开始后才发现。
现有防水评估
翻新途中发现的防水失效可能为浴室项目增加$5,000–$15,000。我们在定价前就检查。
/ 体系的实践
不只靠技术工人,
更靠对技术工人
的严格管理。
日本之家不以自有员工直接施工。我们将日本项目管理纪律应用于每个项目——遴选分包商、设定标准、阶段检查。这正是日本用于大型建设项目的模式,比依赖任何单一工匠更加可靠。
按业绩记录遴选分包商
对每个工种进行开工前质量交底
每个阶段进行正式清单检查
一位PM——全程负责,从始至终
/ 有什么不同
大多数建筑商的做法。
日本之家的做法。
报价
含"余量"的模糊报价 — 最终费用通常高出20–40%
报价
固定逐项报价 — 开工前锁定每一项费用
准备
材料施工中途订购,工人被动安排,风险在现场才发现
准备
完整计划已制定,材料已订购,所有工种在第一天前已确认
检查
质量依赖个别工人——无系统性阶段检查
检查
每个关键阶段正式清单检查——不签字不推进
沟通
多个联络人——销售、PM、现场监理各管一块,互相不通气
沟通
一位专属项目经理——从第一天到交付全程了解您的项目
日本之家给了我们一个固定价格,并如约完成了工程。没有意外,没有借口。只有一间美丽完工的浴室。
— Sarah M., North Sydney NSW
浴室翻新/ 常见问题
开始前人们
常问我们的问题。
/ 20年的精炼
这个系统之所以有效,
是因为它经过了20年的
测试、失败、学习和改进。
日本之家集团于2004年在新西兰起步。我们完成的每个项目都教会了我们一些东西。遇到的每个问题都成为了一个检查项目。每次险情都变成了一个流程。
结果是一个拥有23份检查表的项目管理系统,涵盖200多个独立的质量、时间和预算核查点——应用于我们管理的每个项目,无论规模大小。
/ 日本人经营
由深知管理就是产品的
日本企业家创立。
Mickey Okabe于2004年在新西兰创立了日本之家集团,带着一个清晰的理念:建筑项目失败的原因几乎从来不是缺乏技能——而是缺乏系统。
他将日本项目管理纪律带入太平洋地区住宅市场。20年后,这一纪律已被文档化、精炼,并应用于日本之家在澳大利亚管理的每个项目。